Španělsko mění daně, dotkne se to i nemovitostí

Španělská vláda odsouhlasila sérii opatření, která by měla přispět ke snížení rozpočtového schodku. Nechybí mezi nimi zvýšení některých daní a zrušení daňových úlev. Změny se přímo dotknou i sektoru nemovitostí.

S účinností od 1. září 2012 se zvyšuje základní sazba DPH z 18 na 21 %, snížená pak z 8 na 10 %. Zvýšení DPH z 18 na 21 % se dotkne komerčních nemovitostí, skladů, parkovacích stání, ale i rekonstrukce domácností, nábytku nebo elektrospotřebičů.

Jan Rejcha, ředitel společnosti Rellox, která se zabývá prodejem nemovitostí ve Španělsku, k tomu dodává: "Až do konce roku 2012 ale zůstává v platnosti supersnížená sazba DPH na nákup nových nemovitostí. Tu španělská vláda již v roce 2011 dočasně snížila z 8 na 4 %. Pro ty, kteří o nákupu nové nemovitosti ve Španělsku uvažují tak vzniká asi čtyřměsíční období, kdy mohou na DPH ušetřit 6 %. Od 1. ledna 2013 se totiž sazba sjednotí na 10 %."

Dá se předpokládat, že tato situace pomůže k rozhýbání trhu s novými nemovitostmi. Její dopad ale bude jen omezený. "Velké množství nemovitostí drží ve svém vlastnictví jako propadlé zástavy banky. V případě prodejů od neplatičů hypoték ale banky nejsou prvovlastníky nemovitostí a jedná se tak o další přeprodej. A na ten 4% sazbu DPH aplikovat nelze," vysvětluje Jan Rejcha.

V případě dalšího přeprodeje nemovitostí se neplatí DPH, ale daň z převodu nemovitosti (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Ta se obvykle pohybuje v rozmezí od 7 do 10 % v závislosti na autonomní oblasti, kde se nemovitost nachází.

Jan Rejcha dále připomíná, že vývoj daňových podmínek ve Španělsku se v poslední době často mění a některé daně jsou regionálně odlišné. Navíc některé daně mohou vycházet z katastrální nebo odhadní hodnoty nemovitosti, takže celkovou kalkulaci převodových nákladů je nutné počítat vždy pro konkrétní nemovitost.

Španělská vláda také upravila daň ze zisku z prodeje nemovitosti. V případě, že koupíte rezidenční nemovitost do 31. prosince 2012, tak při budoucím prodeji zaplatíte pouze poloviční daň ze zisku oproti dnešní sazbě. Při prodeji v letech 2012 a 2013 zaplatíte pouze 10,5 % místo původních 21 % a při prodeji v letech 2014 a později zaplatíte daň pouze ve výši 9,5 % místo původních 19 %. 

Společnost Rellox uvádí jako příklad aktuální rámcovou kalkulaci převodových a kontinuálních daní a poplatků v nejoblíbenější oblasti jižního Španělska – Andalucia.

Daně a poplatky – Španělsko (Andalúzie)

1. Převodové daně při koupi

Nová nemovitost

• Kolkovné: 1,2 % z kupní ceny
• DPH (IVA): 4 % z kupní ceny

Starší nemovitost

• Daň z převodu nemovitosti (ITP) z kupní ceny nebo odhadní hodnoty:
  - 8 % za prvních 400.000 EUR
  - 9 % do 700.000 EUR
  - 10 % nad 700.000 EUR

2. Další převodové poplatky

• Registrace do katastru: 1 % z kupní ceny.
• Notářské poplatky: 0,5 % - 1 % z kupní ceny.

V některých případech jsou relevantní další platby jako poplatky za vlastního právníka, realitní provize nebo náklady na provedení platby (ve Španělsku je obvyklé platit bankovním šekem).

3. Kontinuální roční daně a poplatky

• Daň z nemovitosti (IBI): 0,4 % až 1 % z katastrální hodnoty.
• Daň z příjmu z pronájmu (IRNR).
  - V případě, že nemovitost není pronajímaná – cca 0,5 % z katastrální hodnoty.
  - V případě, že nemovitost je pronajímaná – 24,75 % z příjmů z pronájmu (po odpočtu nákladů)
• Daň z bohatství – prvních 700.000 EUR je od daně osvobozeno. Nad 700.000 EUR se platí podle tabulek v různých sazbách. Tato daň bude od 1. ledna 2013 zrušena.

Pozn.: Katastrální hodnota nemovitosti je standardně výrazně nižší než kupní cena.

» Nabídka realit ve Španělsku.
» Další informace o nákupu nemovitostí ve Španělsku.